La location meublée : avantages et inconvénients pour le propriétaire bailleur

Quand on se lance dans l’investissement locatif, une question revient souvent : faut-il opter pour la location meublée ou vide ? Si la location meublée séduit de plus en plus de propriétaires bailleurs ces dernières années, c’est qu’elle offre des avantages fiscaux et de rentabilité souvent très attractifs. Mais attention, ce mode de location comporte aussi ses contraintes. Je vais ici vous partager un panorama complet, basé sur mon expérience personnelle et les retours d’autres bailleurs, pour bien peser le pour et le contre.

Pourquoi la location meublée attire de plus en plus de bailleurs ?

Au fil des années, j’ai rencontré beaucoup d’investisseurs qui ont basculé vers la location meublée. Pourquoi ? Parce qu’elle répond à plusieurs attentes du marché locatif actuel.

Une rentabilité souvent supérieure

Il faut bien le reconnaître : en location meublée, les loyers sont généralement plus élevés qu’en location vide. Selon les villes et le type de bien, on peut observer un surplus de loyer de 10 à 30 %. Cela permet de dégager un rendement brut plus important, à condition bien sûr que le logement soit bien situé et bien équipé.

Prenons un exemple concret : sur un studio parisien de 20 m², on peut facturer en moyenne 850 € en meublé contre 700 € en vide. Sur une année, la différence devient significative.

Une fiscalité particulièrement avantageuse

C’est LE grand atout de la location meublée pour beaucoup de bailleurs, notamment grâce au régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).

En optant pour le régime réel, il est possible d’amortir une grande partie du bien (hors terrain), du mobilier et des travaux. Résultat : les loyers perçus peuvent être largement défiscalisés pendant plusieurs années.

De nombreux investisseurs que j’accompagne arrivent à ne quasiment pas payer d’impôt sur leurs revenus locatifs pendant 10, 15 voire 20 ans, grâce à ces amortissements.

Une demande locative soutenue

Certaines catégories de locataires recherchent en priorité du meublé :

• les étudiants
• les jeunes actifs en mobilité professionnelle
• les expatriés et les travailleurs détachés
• les couples en transition (séparation, mutation, etc.)

Dans les grandes villes et les zones tendues, la rotation est fréquente, mais la vacance locative reste souvent limitée si le bien est bien positionné.

Les inconvénients qu’il faut bien anticiper

Attention cependant à ne pas idéaliser la location meublée. Elle comporte aussi des limites qu’il faut connaître avant de se lancer.

Une gestion plus active et chronophage

Proposer un bien meublé implique une rotation plus fréquente des locataires (baux souvent de 1 an, voire 9 mois pour les étudiants). Résultat : davantage d’états des lieux, de remises en état et de gestion quotidienne.

Je l’ai moi-même expérimenté sur un appartement à Montpellier : 3 locataires en 2 ans, des petits travaux à chaque départ, quelques mauvaises surprises sur l’état du mobilier. C’est gérable, mais il faut être réactif et disponible, ou déléguer la gestion à une agence.

Des obligations de mobilier et de qualité

La loi impose une liste précise de mobilier obligatoire en location meublée. Lit, vaisselle, plaques de cuisson, réfrigérateur… Le tout en bon état de fonctionnement. Le moindre équipement manquant peut entraîner des litiges juridiques.

Il faut donc prévoir un budget initial non négligeable pour équiper le logement correctement. Et ne pas oublier les remplacements réguliers liés à l’usure.

Une fiscalité qui peut évoluer

Même si le régime LMNP reste très attractif en 2025, il est toujours possible que la législation fiscale évolue. Plusieurs réformes ont été envisagées ces dernières années pour limiter certains abus. Les investisseurs doivent rester vigilants sur les évolutions législatives et anticiper les impacts sur leur rentabilité.

Des contraintes réglementaires dans certaines villes

De plus en plus de communes encadrent la location meublée touristique (type Airbnb), mais certaines étendent progressivement ces restrictions à la location meublée classique, avec des autorisations préalables ou des quotas. C’est le cas par exemple à Paris, Lyon ou Bordeaux dans certains secteurs.

Avant de vous lancer, mieux vaut vérifier les règles locales en mairie ou auprès d’un avocat spécialisé.

À qui s’adresse vraiment la location meublée ?

En réalité, la location meublée est surtout adaptée à certains profils de bailleurs :

• Ceux qui veulent optimiser fiscalement leurs revenus locatifs grâce au régime LMNP.
• Ceux qui investissent dans des villes étudiantes ou très mobiles.
• Ceux qui acceptent d’être plus impliqués dans la gestion ou qui délèguent à un gestionnaire.
• Ceux qui disposent d’une capacité à financer l’équipement initial sans grever leur rentabilité.

Pour un investisseur purement patrimonial, à la recherche de tranquillité et de très long terme, la location vide reste parfois plus confortable.

Mon conseil d’investisseur

Personnellement, j’ai testé les deux formules. La location meublée est très intéressante sur des petits formats (studios, T1, T2) bien situés, où la demande est forte. Mais attention à bien chiffrer l’ensemble des coûts (mobilier, entretien, turnover) pour ne pas être déçu par la rentabilité réelle.

Enfin, ne négligez pas l’aspect fiscal : le LMNP au réel est un formidable outil… mais qui nécessite un comptable compétent pour bien gérer les amortissements. Une erreur comptable peut rapidement coûter cher.

Faut-il privilégier la location meublée en 2025 ?

En résumé, la location meublée reste une stratégie très efficace en 2025, tant que l’investisseur :

• cible un marché adapté,
• accepte une gestion plus soutenue,
• et s’entoure de bons professionnels pour la partie fiscale et comptable.

Dans le cadre d’une stratégie patrimoniale bien réfléchie, c’est une option qui mérite d’être sérieusement envisagée.