Est-il intéressant d’acheter un immeuble ?

Acheter un immeuble entier, ce n’est pas forcément réservé aux promoteurs immobiliers ou aux grands investisseurs. Depuis quelques années, de plus en plus de particuliers s’interrogent : et si, au lieu d’acheter un simple appartement, j’achetais tout l’immeuble ? C’est une démarche audacieuse, certes, mais elle peut s’avérer extrêmement rentable… à condition de bien comprendre les enjeux.

Pourquoi acheter un immeuble attire de plus en plus d’investisseurs ?

Il suffit de passer quelques heures sur des forums ou groupes Facebook d’investisseurs pour se rendre compte que le mot “immeuble de rapport” revient sans cesse. L’explication est simple : acheter un immeuble permet de concentrer plusieurs logements dans une seule opération, donc de mutualiser les coûts (notaire, travaux, gestion) tout en maximisant les revenus locatifs.

Je me souviens de la première fois où un ami investisseur m’a montré un petit immeuble qu’il venait d’acheter à Limoges : 4 appartements pour le prix d’un seul studio parisien. Rendement net avant impôts ? Plus de 9 %. Clairement, ça fait réfléchir.

Les avantages concrets d’un achat en bloc

Acheter un immeuble présente plusieurs atouts concrets :

1. Un rendement locatif souvent supérieur

En province, notamment dans les villes moyennes, il est possible de trouver des immeubles entiers à des prix bien plus abordables qu’un appartement dans les grandes villes. Cela permet d’atteindre des rendements bruts de 8 à 12 % dans certains cas, bien au-dessus de la moyenne du marché locatif.

2. La maîtrise totale du bâtiment

Pas de syndic, pas de voisins à consulter pour changer une porte ou refaire la toiture : vous êtes seul maître à bord. Cette autonomie permet une grande flexibilité dans les travaux, la répartition des logements, ou encore la stratégie de location (location longue durée, meublée, colocation, etc.).

3. Des économies d’échelle

Au lieu de payer des frais de notaire, des diagnostics ou des honoraires d’agence pour chaque bien, tout est concentré sur une seule acquisition. De plus, les travaux mutualisés (toiture, chauffage, façade…) permettent de réduire les coûts au mètre carré.

Mais attention aux pièges…

On ne va pas se mentir : un immeuble, ce n’est pas juste “un gros appartement”. Il faut être prêt à gérer de multiples locataires, à anticiper les problèmes techniques, à affronter une fiscalité parfois complexe, et surtout à évaluer les risques locatifs (vacance, impayés).

Une erreur fréquente chez les débutants ? Ne pas assez budgétiser les travaux ou sous-estimer les besoins de rénovation. Certains immeubles anciens nécessitent des remises aux normes lourdes : électricité, plomberie, isolation… Le coût peut vite exploser.

À qui s’adresse ce type d’investissement ?

Acheter un immeuble s’adresse avant tout à des profils un peu plus expérimentés ou, à défaut, bien entourés (notaire, comptable, artisan de confiance). Il peut aussi convenir à une famille qui souhaite loger ses enfants, ses parents ou même créer des logements saisonniers via Airbnb.

Certains investisseurs choisissent même la SCI (Société Civile Immobilière) pour porter l’opération, notamment en vue d’optimiser la transmission ou de faciliter la gestion à plusieurs.

Où trouver des immeubles à acheter ?

Les grandes métropoles comme Paris, Lyon ou Bordeaux sont rarement abordables. En revanche, des villes comme Saint-Étienne, Mulhouse, Châteauroux ou Béziers regorgent d’opportunités. On y trouve des immeubles entre 100 000 et 300 000 euros, souvent avec 3 ou 4 appartements déjà loués.

Astuce perso : scrutez les annonces “hors radars” sur Leboncoin ou dans les journaux locaux. Certains immeubles ne sont pas publiés sur les grandes plateformes, faute d’intermédiaire. J’ai même vu passer un immeuble de 5 lots vendu directement par une mairie !

Est-ce vraiment un bon plan en 2025 ?

Avec l’inflation, la hausse du coût de l’énergie et les nouvelles normes environnementales (DPE, rénovation énergétique obligatoire…), la donne change. Un immeuble mal isolé peut devenir un gouffre financier. En revanche, un bien bien placé, bien rénové et bien géré reste une valeur refuge.

En période d’incertitude, l’immobilier physique rassure. Un immeuble, c’est du concret, du solide. Mais ce n’est pas un placement passif. C’est un projet entrepreneurial à part entière.

En résumé

Acheter un immeuble peut être une stratégie redoutablement efficace pour générer des revenus passifs, diversifier son patrimoine ou construire un vrai projet familial. Mais ce n’est pas une décision à prendre à la légère. Il faut analyser, visiter, budgétiser, se former… et surtout oser.

Comme me disait un agent immobilier à Albi, devant un immeuble affiché à 130 000 euros pour 4 appartements : “C’est pas cher… mais c’est pas gratuit non plus.”