Quelle surface est prise en compte pour la vente ?

Quand vient le moment de vendre un bien immobilier, une question revient souvent : quelle surface doit-on déclarer dans l’annonce et l’acte de vente ? C’est une interrogation légitime, car toutes les surfaces ne se valent pas juridiquement ni commercialement. Loi Carrez, surface habitable, surface utile… difficile de s’y retrouver. Voici un tour d’horizon clair et illustré pour comprendre ce qui compte vraiment.

Loi Carrez : la référence pour les lots en copropriété

Si vous vendez un appartement ou une maison en copropriété (même horizontale), vous êtes dans l’obligation de fournir ce qu’on appelle un certificat de mesurage Loi Carrez. Ce document mentionne la surface privative, qui ne doit pas être confondue avec la surface habitable.

Qu’est-ce que la surface Carrez ?

C’est la surface de plancher des parties privatives, après déduction :

• des murs, cloisons, gaines, embrasures de portes et fenêtres,

• des surfaces avec une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre,

• des caves, garages, parkings ou greniers non aménagés.

En clair : on mesure les pièces closes et couvertes, à l’exception des éléments techniques ou inhabitables. Une véranda peut être incluse si elle est bien isolée et considérée comme une pièce.

Une obligation… mais pas pour tous les biens

La loi Carrez ne s’applique que pour les biens en copropriété de plus de 8 m². Autrement dit, les maisons individuelles ne sont pas concernées. Mais attention, même si ce n’est pas obligatoire, mentionner la surface exacte reste une bonne pratique pour la transparence et la confiance des acheteurs.

Surface habitable : un autre repère pour les maisons

Pour une maison individuelle, c’est la surface habitable qui fait office de référence. C’est elle que l’on retrouve dans la plupart des annonces et dans les diagnostics immobiliers.

Qu’est-ce qui est inclus dans la surface habitable ?

Définie par le code de la construction et de l’habitation (article R.111-2), la surface habitable comprend :

• les pièces à vivre (salon, chambre, cuisine…),

• les couloirs, escaliers intérieurs,

• les combles aménagés.

Sont exclus de ce calcul :

• les balcons, terrasses, loggias,

• les garages, caves et sous-sols non aménagés,

• les vérandas (en général),

• toute pièce dont la hauteur sous plafond est < 1,80 m.

👉 En résumé : la surface habitable est une notion plus courante dans le cadre d’une vente de maison, mais elle reste informative, sauf en cas de location où elle devient obligatoire.

Surface utile, surface au sol, SHON, SHOB : faut-il s’en soucier ?

Ces autres surfaces sont parfois mentionnées, mais ont une portée plus technique ou administrative :

• Surface utile : surface habitable + 50 % des annexes (buanderie, cellier…).

• Surface au sol : utilisée pour le calcul du permis de construire.

• SHON (surface hors œuvre nette) et SHOB (brute) : anciennes définitions remplacées aujourd’hui par la surface de plancher, utile en urbanisme, mais rarement indiquée à l’acheteur.

Sauf cas particulier (investissement locatif, calcul de rentabilité…), ces surfaces n’ont pas d’impact direct sur l’annonce ou le prix de vente.

Que risque-t-on en cas d’erreur sur la surface ?

Un oubli ou une erreur de mesurage peut avoir des conséquences :

• Si la surface Carrez réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l’acte, l’acheteur peut demander une réduction du prix proportionnelle.

• En cas de mensonge volontaire, l’acquéreur peut aller jusqu’à demander l’annulation de la vente pour dol.

⚠️ C’est pourquoi il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel certifié pour réaliser les mesurages, surtout pour un bien en copropriété.

Anecdote personnelle : l’importance d’un bon mesurage

Lors de la vente de mon premier appartement, l’acheteur a fait réaliser un contre-mesurage après signature du compromis. Verdict : 4,6 % de surface en moins. On était à deux doigts de devoir renégocier. Depuis, je confie toujours cette mission à un expert : quelques centaines d’euros bien investis.

Astuce : que faut-il mentionner dans l’annonce ?

Pour une annonce immobilière conforme :

• Mentionnez toujours la surface Carrez pour les biens en copropriété.

• Ajoutez la surface habitable si elle est différente.

• Soyez transparent sur les annexes : “surface habitable : 85 m² + garage 18 m² + balcon 7 m²”.

• N’exagérez pas les chiffres : cela se retourne souvent contre le vendeur.

Ce qu’il faut retenir

• ✅ La surface Carrez est obligatoire pour les lots en copropriété.

• ✅ La surface habitable est une référence pour les maisons.

• ⚠️ Attention aux erreurs de mesurage : elles peuvent coûter cher.

• 🤝 La transparence rassure l’acheteur et évite les litiges.