Quel mobilier peut-on déduire des frais de notaire ?

Lorsque l’on achète un bien immobilier, on pense immédiatement à son prix, au crédit éventuel, aux travaux… mais rarement aux frais annexes comme les fameux frais de notaire, souvent élevés. Pourtant, une astuce simple et parfaitement légale permet de les réduire : la déduction du mobilier. Encore faut-il savoir de quoi il s’agit, comment cela fonctionne, et dans quelles limites on peut l’appliquer.

Frais de notaire : de quoi parle-t-on exactement ?

Avant d’entrer dans le vif du sujet, clarifions une chose : les “frais de notaire” ne sont pas entièrement pour le notaire. Ils englobent :

• Les droits de mutation pour l’État (la part la plus importante)

• Les débours (frais divers avancés par le notaire)

• Et la rémunération proprement dite du notaire

Ils représentent environ 7 à 8 % du prix de vente dans l’ancien, contre 2 à 3 % dans le neuf. Et c’est justement sur ce montant que la présence de mobilier peut faire une différence.

Pourquoi déduire le mobilier des frais de notaire ?

Les frais de notaire sont calculés sur le prix du bien immobilier, mais pas sur celui des meubles. En clair, si le logement est vendu avec une cuisine équipée, une armoire, ou un lave-linge, la valeur de ces objets peut être déduite du montant servant de base au calcul des frais.

Prenons un exemple :
Un appartement est vendu 250 000 €, dont 5 000 € de mobilier.
Les frais de notaire seront alors calculés sur 245 000 €, et non sur 250 000 €.

Cette économie peut sembler minime à première vue, mais sur des biens très équipés ou sur de gros montants, elle devient significative.

Quel mobilier peut être déduit ?

La règle est simple : seuls les meubles meublants peuvent être déduits. Selon la jurisprudence et la définition du Code civil, il s’agit des éléments :

• Amovibles

• Utilisables de manière indépendante du bâtiment

• N’étant pas intégrés de façon fixe au bâti

Parmi les exemples déductibles, on trouve généralement :

• Électroménager : réfrigérateur, lave-vaisselle, machine à laver, four

• Meubles : canapé, lit, table, chaises, armoire

• Éléments de cuisine amovibles : hotte aspirante, plaques de cuisson indépendantes

• Équipements divers : luminaires posés, rideaux, étagères non encastrées

À l’inverse, ne sont pas déductibles :

• Une cuisine intégrée (meubles fixés, plan de travail)

• Un dressing encastré

• Des équipements liés à l’immeuble (chaudière murale, chauffage collectif, etc.)

En cas de doute, demande-toi : cet objet peut-il être retiré sans abîmer le logement ? Si oui, il est probablement déductible.

Jusqu’à combien peut-on déduire ?

La déduction doit rester raisonnable. L’administration fiscale tolère en général un montant de 2 à 5 % du prix de vente. Aller au-delà sans justificatif peut éveiller des soupçons.

Ainsi, pour un logement vendu 300 000 €, on peut envisager une déduction de 6 000 à 15 000 € maximum, à condition que cela corresponde à une valeur justifiable.

Comment justifier la valeur du mobilier ?

C’est une étape cruciale. En cas de contrôle fiscal, il faut être capable de prouver la réalité et la valeur du mobilier déduit.

Voici quelques bonnes pratiques :

• Dressez une liste détaillée des meubles inclus dans la vente

• Estimez leur valeur à partir des factures, si vous les avez

• Ou appliquez une décote raisonnable si le mobilier est ancien

• Faites figurer le tout dans un avenant au compromis ou à l’acte de vente

Il est également conseillé de faire signer cette liste par les deux parties, vendeur et acquéreur.

Attention aux abus : ce que dit le fisc

L’administration fiscale peut requalifier la déduction si :

• Elle est jugée excessive

• Elle ne repose sur aucun justificatif

• Elle porte sur des éléments non déductibles

Dans ce cas, elle recalculera les droits de mutation sur le prix total, et des pénalités peuvent être appliquées.

Dans la pratique, cela reste rare si la démarche est transparente, documentée, et proportionnée.

Mon expérience perso : une économie facile… mais à manier avec prudence

J’ai récemment accompagné un ami dans l’achat de son appartement. Le bien était vendu avec tout l’électroménager, un canapé, un lit, et même des meubles de terrasse. Au total, on a pu justifier 6 000 € de mobilier sur un bien de 230 000 €. Résultat : environ 400 € d’économisés sur les frais de notaire. Ce n’est pas négligeable, surtout quand on additionne toutes les dépenses d’un achat immobilier.

Mais attention : le notaire avait tout vérifié et exigé une liste très précise pour être couvert. Sans cela, il aurait tout simplement refusé la déduction.

En résumé : ce qu’il faut retenir

• ✅ On peut déduire les meubles meublants (canapé, lit, électroménager…) des frais de notaire

• ✅ La déduction réduit la base de calcul des frais

• ✅ Une estimation raisonnable (2 à 5 % du prix) est acceptée

• ✅ Il faut justifier et documenter la valeur du mobilier

• ❌ On ne peut pas déduire les éléments intégrés au bâti (cuisine fixe, chauffage…)

Utilisée avec rigueur, cette astuce permet de réduire ses frais d’acquisition en toute légalité. Et dans le contexte actuel où chaque euro compte, c’est bon à prendre !